Preguntas Frecuentes

El proceso de compra para extranjeros en España incluye los siguientes pasos principales:

• Obtener el NIE (Número de Identificación de Extranjero) — imprescindible para cualquier compra
• Abrir una cuenta bancaria en España para transferencias e hipoteca
• Firmar el contrato de arras (señal del 10% habitualmente)
• Obtener financiación hipotecaria si es necesario
• Firma ante notario de la escritura de compraventa
• Pago de impuestos (ITP o IVA) y registro en el Catastro

Los impuestos varían según el tipo de vivienda:

• Vivienda nueva: IVA (10% en residencial, 4% en vivienda protegida) + AJD (Actos Jurídicos Documentados, 0.5%–1.5% según CC.AA.)
• Segunda mano: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), entre el 6% y el 11% según la comunidad autónoma
• Gastos adicionales: notaría (~0.3%), registro de propiedad (~0.2%), gestoría

Como referencia, en Andalucía (Costa del Sol) el ITP es del 7%, en Baleares (Ibiza, Mallorca) entre el 8% y el 11.5% según tramos, y en Cataluña (Barcelona) del 10%.

El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es el número de identificación fiscal obligatorio para cualquier extranjero que realice actividades económicas en España, incluida la compra de propiedades.

• Se puede solicitar en la Embajada o Consulado español del país de residencia del comprador
• También en una comisaría de policía española con cita previa
• El trámite dura entre 1 y 4 semanas dependiendo de la vía
• Documentación necesaria: pasaporte, formulario EX-15, justificante de la necesidad del NIE

Nuestro equipo puede orientarte sobre el proceso y recomendar gestorías especializadas que tramitan el NIE en tu nombre con poder notarial.

El contrato de arras es un preacuerdo previo a la escritura notarial que reserva la propiedad y establece las condiciones de la compraventa. Existen tres tipos:

• Arras confirmatorias: Señal que forma parte del precio final, sin penalizaciones especiales por incumplimiento
• Arras penitenciales (art. 1454 CC): Las más habituales. Si el comprador desiste, pierde la señal; si desiste el vendedor, devuelve el doble
• Arras penales: Incorporan cláusulas penales adicionales por incumplimiento

El tiempo varía según las circunstancias, pero de forma orientativa:

• Compra al contado: 4–8 semanas (tiempo para due diligence legal y firma notarial)
• Con hipoteca en banco español: 8–16 semanas (incluye valoración y aprobación bancaria)
• Con hipoteca en banco extranjero: 12–20 semanas

Los factores que pueden alargar el proceso incluyen: obtención del NIE, revisiones legales complejas (cargas, licencias), negociación bancaria o modificaciones en el contrato de arras.

Sí, absolutamente. Los no residentes pueden comprar propiedades en España sin ninguna restricción. El proceso es muy similar al de los residentes, con algunas particularidades:

• Necesitas NIE igualmente (tramitable desde el extranjero)
• Puedes actuar mediante poder notarial si no puedes estar presente en la firma
• Las hipotecas para no residentes están disponibles, aunque en condiciones algo diferentes (mayor entrada requerida, habitualmente 40%)
• Deberás declarar la propiedad en tu país de residencia fiscal

La due diligence antes de comprar debe incluir:

• Nota simple registral: Confirma titularidad, cargas hipotecarias y embargos
• Certificado de deuda comunidad: Para verificar que no hay deudas pendientes
• IBI al corriente: Impuesto sobre Bienes Inmuebles pagado
• Cédula de habitabilidad y certificado energético: Obligatorios para la venta
• Inspección técnica física: Recomendable con arquitecto o aparejador para detectar problemas estructurales
• Licencia de primera ocupación: Especialmente importante en vivienda nueva

Dependiendo del objetivo, destacamos estas zonas:

• Para primera residencia/calidad de vida: Marbella, Barcelona Eixample, Madrid Salamanca
• Para máxima revalorización: Málaga centro, Valencia, zonas en desarrollo en Murcia
• Para alquiler vacacional: Ibiza, Mallorca, Costa del Sol, Canarias
• Para inversión estable a largo plazo: Barcelona, Madrid, Bilbao
• Para presupuesto ajustado con potencial: Alicante, Tarragona, zonas emergentes del litoral murciano

Para poner un inmueble en alquiler en España, el propietario necesita:

• Certificado de eficiencia energética (obligatorio para anunciar)
• Cédula de habitabilidad vigente
• Escritura de propiedad o nota simple actualizada
• Seguro de hogar (recomendado, algunos contratos lo exigen)
• Alta o transferencia de suministros (luz, agua, gas)

El contrato de arrendamiento debe depositarse en el registro de fianzas de la comunidad autónoma correspondiente.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece lo siguiente:

• Fianza legal: 1 mes de renta para uso residencial (obligatoria)
• Garantías adicionales: Hasta 2 meses adicionales en garantías complementarias (aval bancario, depósito adicional)
• Total máximo: 3 meses de renta entre fianza y garantías adicionales

Según la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos):

• Duración pactada: Las partes pueden acordar cualquier plazo. Si es inferior a 5 años (7 años si el arrendador es persona jurídica), se prorroga automáticamente hasta ese mínimo.
• Prórroga tácita: Si ninguna parte comunica la no renovación, el contrato se prorroga anualmente hasta 3 años adicionales.
• Alquiler vacacional: Regulado por normativa autonómica, sin plazo mínimo legal pero con restricciones en muchas zonas.

El alquiler vacacional está regulado a nivel autonómico y municipal, con restricciones importantes en algunas zonas:

• Baleares: Requiere licencia turística (ETV). Hay zonas con moratoria donde no se conceden nuevas licencias. Ibiza y Mallorca tienen cupos limitados.
• Cataluña: Barcelona ciudad tiene suspensión de nuevas licencias HUTB desde 2012. Otras zonas de Cataluña permiten solicitudes.
• Andalucía: Registro de Viviendas con Fines Turísticos (VFT) obligatorio. Proceso relativamente accesible.
• Canarias: Requiere certificado de vivienda vacacional en el registro autonómico.

Antes de comprar para alquiler vacacional, siempre verificamos la viabilidad de la licencia turística en la zona específica.

Los gastos asociados al alquiler residencial para el propietario incluyen:

• IRPF sobre ingresos del alquiler (aunque hay reducciones del 60% para alquiler habitual)
• IBI y gastos de comunidad (si no se pacta que los pague el inquilino)
• Seguro de impago de alquiler (~2–3% de la renta anual)
• Mantenimiento y reparaciones estructurales
• Honorarios de gestión si se usa una agencia (habitualmente 10% de las rentas)

Los criterios son más restrictivos para no residentes:

• No residentes: Habitualmente hasta el 60%–70% del valor de tasación. Se necesita un 30–40% de entrada más gastos e impuestos.
• Residentes fiscales en España: Hasta el 80% del valor de tasación o precio de compra (el menor). Entrada mínima del 20%.
• El banco también evalúa ingresos, deudas existentes y estabilidad laboral. La cuota mensual no debe superar el 35–40% de los ingresos netos.

• Hipoteca fija: Tipo de interés constante durante toda la vida del préstamo. Mayor seguridad, sin exposición al Euríbor. Actualmente desde el 3.0% a 25 años.
• Hipoteca variable: Referenciada al Euríbor + diferencial (ej. Euríbor + 0.5%). Cuota variable cada 6 o 12 meses. Mayor riesgo pero históricamente más económica a largo plazo.
• Hipoteca mixta: Primeros 5–10 años a tipo fijo, luego variable. Equilibrio entre seguridad inicial y ahorro a largo plazo.

Desde 2020, las hipotecas fijas han ganado mucho terreno en España. Muchos clientes las prefieren por la previsibilidad presupuestaria, especialmente compradores internacionales.

La documentación varía según el perfil, pero generalmente incluye:

• Pasaporte/DNI + NIE
• Últimas 2–3 declaraciones de IRPF o Tax Return del país de residencia
• Últimas 3–6 nóminas o justificante de ingresos (autónomos: contabilidad de los últimos 2 años)
• Vida laboral o equivalente extranjero
• Extractos bancarios de los últimos 3–6 meses
• Nota simple de la propiedad a comprar
• Contrato de arras firmado

Algunos bancos pueden solicitar documentación adicional, especialmente para clientes de países fuera de la UE.

El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo de interés al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. Es el índice de referencia más utilizado en las hipotecas variables de España.

• El Euríbor se revisa mensualmente. Las hipotecas variables se actualizan habitualmente cada 6 o 12 meses.
• Si el Euríbor sube, tu cuota mensual sube. Si baja, baja también.
• El tipo de tu hipoteca variable = Euríbor + diferencial del banco (ej. +0.5%)
• A junio 2026, el Euríbor a 12 meses se sitúa en torno al 2.8%

Sí, la Ley Hipotecaria española permite la amortización anticipada:

• Amortización parcial: Puedes realizar aportaciones extraordinarias al capital, reduciendo la deuda y/o el plazo
• Amortización total: Cancelación completa del préstamo antes del vencimiento
• Comisión de amortización: En hipotecas fijas, puede aplicarse una comisión del 2% los primeros 10 años y 1.5% después. En variables, máximo 0.25% los 3 primeros años.

Es importante calcular si el ahorro en intereses compensa la comisión de amortización. Para hipotecas variables, casi siempre es rentable amortizar anticipadamente.

No existe un único banco "mejor" — depende de tu perfil específico. Sin embargo, los más activos en financiación para extranjeros son:

• Banco Sabadell: Gran experiencia con clientes internacionales, especialmente británicos y alemanes
• CaixaBank: Extensa red y productos específicos para no residentes
• BBVA: Buenas condiciones para perfiles de alto patrimonio
• Bankinter: Tipos competitivos en hipotecas fijas
• Solbank (Sabadell): Especialmente orientado a clientes anglosajones

Depende del objetivo de la compra y de los tipos de interés actuales:

• Compra al contado: Proceso más ágil (4–6 semanas), sin costes financieros, mayor poder de negociación del precio, sin riesgo de no aprobación bancaria
• Con hipoteca: Preserva liquidez para otras inversiones, permite aprovechar el efecto palanca, potencialmente más rentable si el coste de la deuda es inferior a la rentabilidad del capital invertido

Para inversores: con tipos actuales en torno al 3–3.5% y rentabilidades del alquiler del 5–8%, la hipoteca puede mejorar el ROI total del activo.

Las rentabilidades varían significativamente según la ciudad, tipo de propiedad y modalidad de alquiler:

• Alquiler residencial estándar: 3.5%–5.5% bruto en ciudades principales
• Alquiler vacacional: 6%–12% bruto en zonas turísticas (Ibiza, Mallorca, Canarias, Costa del Sol)
• Inversión en preventa (off-plan): 15%–25% de revalorización hasta entrega, sin renta durante la construcción

Las ciudades con mayor rentabilidad de alquiler bruta en 2026: Murcia (7.2%), Lleida (6.8%), Huelva (6.5%), Valencia (5.9%), Sevilla (5.6%).

Según nuestro análisis de mercado 2026:

• Málaga: +14% interanual. Centro histórico y Costa del Sol con fuerte demanda internacional
• Valencia: +12%. Ciudad emergente con alta calidad de vida y precio/m² todavía competitivo
• Sevilla: +10%. Turismo en alza, microempresas tecnológicas y nómadas digitales
• Mallorca norte: +11%. Zonas como Alcúdia y Pollença con oferta limitada y demanda creciente
• Costa Blanca sur: +9%. Torrevieja y Guardamar con precios base bajos y mejora de infraestructuras

Los no residentes tributan en España por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR):

• Residentes en la UE/EEE: 19% sobre los ingresos netos (ingresos - gastos deducibles)
• Residentes fuera de la UE: 24% sobre los ingresos brutos (sin posibilidad de deducir gastos)
• Ganancia patrimonial en venta: 19% sobre la plusvalía para residentes UE, 24% para terceros países
• Retención en la venta: El comprador retiene el 3% del precio como garantía fiscal del vendedor no residente

Además, deberás verificar si existe convenio de doble imposición entre España y tu país de residencia, lo que puede reducir la carga fiscal global.

La inversión off-plan o en preventa consiste en comprar una propiedad antes de que esté construida, habitualmente a precio inferior al de mercado.

Ventajas:

• Precio de compra 10–20% inferior al precio de mercado en entrega
• Pagos fraccionados durante la construcción (mejora la liquidez)
• Posibilidad de personalizar acabados
• La propiedad es nueva con garantías constructivas

Riesgos y cómo mitigarlos:

• Retrasos en la entrega — verificar el aval bancario que garantiza las cantidades entregadas
• Cambios en el proyecto — revisar bien el contrato con abogado
• Evolución del mercado — invertir solo en promotores solventes y zonas con demanda consolidada

Los indicadores del mercado en 2026 apuntan a un escenario favorable para la inversión:

• Los tipos de interés del BCE se sitúan en descenso tras el ciclo 2022–2024, facilitando el acceso a financiación
• La demanda internacional de propiedades en España sigue en máximos históricos
• La oferta de vivienda nueva es insuficiente en las principales zonas turísticas
• El alquiler vacacional sigue creciendo en volumen y precios medios por noche
• El precio/m² en las mejores zonas de España sigue por debajo de equivalentes en Francia, Italia o Portugal

Las SOCIMIs (Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) son el equivalente español a los REITs anglosajones. Permiten invertir en carteras de inmuebles como si fuera una acción.

• Cotizadas en bolsa, accesibles desde cualquier bróker
• Obligadas a repartir el 80% de sus beneficios como dividendos
• Las principales en España: Merlin Properties, Colonial, Neinor Homes
• Inversión mínima: precio de una acción (desde pocos euros)

Son una alternativa para quienes quieren exposición al mercado inmobiliario español sin gestionar directamente un activo físico.

Legalmente no es obligatorio, pero sí muy recomendable, especialmente para compradores extranjeros. Un abogado independiente (distinto al de la agencia o el promotor) se encargará de:

• Verificar la titularidad y la ausencia de cargas en el Registro de la Propiedad
• Revisar licencias, cédulas de habitabilidad y situación urbanística
• Redactar o revisar el contrato de arras
• Gestionar la obtención del NIE
• Acompañarte a la notaría y verificar la escritura
• Gestionar los trámites post-compra (registro, Catastro, cambio de suministros)

La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana — IIVTNU) grava el incremento del valor del suelo urbano desde la última transmisión.

• ¿Quién paga? Habitualmente el vendedor, aunque es negociable en el contrato
• ¿Cuánto? Depende del municipio, los años de posesión y el valor catastral del terreno
• Si hay pérdida patrimonial: Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, no se puede cobrar si el propietario ha vendido con pérdidas

En grandes ciudades y zonas premium, puede ser un importe significativo. Solicita siempre una estimación previa al ayuntamiento antes de fijar el precio de venta.

El IBI es un impuesto local anual que pagan todos los propietarios de inmuebles en España, independientemente de su residencia fiscal.

• Base imponible: Valor catastral del inmueble (habitualmente muy inferior al valor de mercado)
• Tipo: Entre el 0.4% y el 1.1% del valor catastral, según el municipio
• Cuantía orientativa: Para un piso de €400.000 en una ciudad media, entre €300 y €800 anuales
• Se puede pagar de forma domiciliada o en período voluntario (habitualmente julio–noviembre)

Sí. Existen varios derechos de tanteo y retracto en el ordenamiento español:

• Retracto de comuneros (Art. 1522 CC): Los copropietarios de un inmueble tienen derecho preferente de compra si uno vende su parte
• Retracto de colindantes en fincas rústicas (Art. 1523 CC): Solo aplica en fincas rústicas de menos de una hectárea
• Derecho de tanteo del arrendatario (LAU): Si el propietario vende, el inquilino tiene 30 días para igualar la oferta
• Tanteo de la Generalitat de Catalunya: En ciertas zonas, la administración puede ejercer este derecho

Nuestro equipo legal verifica en cada operación que no existan derechos de tanteo o retracto que puedan complicar la transacción.

La fiscalidad internacional de la propiedad en España depende de los convenios de doble imposición firmados entre España y tu país. En general:

• Los ingresos por alquiler en España tributan en España (IRNR) y habitualmente también deben declararse en el país de residencia
• La plusvalía en la venta tributa en España y puede declararse también en el país de residencia (con crédito por el impuesto pagado en España)
• La propiedad puede generar obligación de declarar activos en el extranjero (ej. Modelo 720 en España para residentes españoles con activos en el extranjero)

La Golden Visa española (Ley 14/2013, Visado de Inversión) otorga residencia legal en España a ciudadanos de países extracomunitarios que realicen inversiones significativas en el país.

Las vías de inversión incluyen:

• Inversión inmobiliaria: €500.000 o más en propiedades (libre de cargas hipotecarias)
• Inversión en empresas españolas: €1 millón
• Fondos de inversión: €1 millón
• Deuda pública: €2 millones

• Residencia legal en España para el inversor y familiares directos (cónyuge, hijos menores, mayores dependientes)
• Acceso libre a todos los países del Espacio Schengen (26 países)
• Posibilidad de trabajar en España si se desea
• No requiere residencia mínima en España (puedes renovar sin haber vivido aquí)
• Renovable cada 2 años mientras se mantenga la inversión
• Posibilidad de solicitar residencia permanente a los 5 años y ciudadanía a los 10

Sí. La ley española permite acumular el importe de €500.000 en varias propiedades, sin que ninguna deba alcanzar ese umbral individualmente. Sin embargo:

• El importe total libre de hipotecas debe ser igual o superior a €500.000
• Las propiedades pueden estar en diferentes ubicaciones y ser de diferentes tipos (residencial, comercial, etc.)
• Todas deben estar registradas a nombre del solicitante
• Los €500.000 son la parte libre de cargas — si hay hipoteca, se cuenta solo la parte pagada

Ejemplo: 2 apartamentos de €280.000 cada uno, pagados al contado = €560.000 → cumple el requisito.

El proceso tiene dos fases:

• Visado inicial: Se solicita en el Consulado español del país de residencia. Una vez realizada la inversión, el visado se emite en 10 días hábiles. Tiene validez de 1 año.
• Autorización de Residencia (tarjeta): Se solicita en España dentro del primer año. La tramitación tarda entre 20 y 90 días hábiles. La tarjeta tiene validez de 2 años y es renovable.

El proceso total desde la compra hasta disponer de la tarjeta de residencia suele ser de 3–6 meses.

La Golden Visa española para inversión inmobiliaria ha estado en debate político en los últimos años. A fecha de junio de 2026:

• El programa sigue activo y tramitando solicitudes con normalidad
• Existe incertidumbre regulatoria sobre posibles restricciones en zonas de alta tensión inmobiliaria
• Países como Portugal han eliminado la vía inmobiliaria de su programa; España no ha tomado aún esa decisión
• Se recomienda actuar con prontitud si la Golden Visa es un objetivo, dado el entorno regulatorio cambiante